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買付申込書を提出後、価格や契約条件について売主と折り合いがつけばいよいよ売買契約を結ぶことになります。
不動産会社は、売買契約を締結するまでに、購入予定者に対して物件に関わる重要事項の説明をしなければならないと、宅建業法で定められています。
そのため、売主側の不動産会社から「重要事項説明書」と「売買契約書」等の書類が作成されます。
重要事項説明書とは、不動産知識の少ない消費者がよくわからないまま契約することを防ぐ制度です。
重要事項説明書は、宅地建物取引主任者が内容を記載した書面に記載押印し、口頭で説明することが決まりとされています。
重要事項説明書には物件の詳細な情報が記載されています。
売買契約時は、買主、売主、買主側の不動産会社、売主側の不動産会社、宅地建物取引主任者が出席して行われます。
わからないことがあれば質問するべきですが、当日は質問しにくい環境にあります。
その為、事前に重要事項説明書、売買契約書をもらっておき、自分のペースで確認しておくことが大切です。
重要事項説明は以下の流れで進められます。
・説明を行うための基本的な確認
これから説明する人が宅地建物取引主任者であることが伝えられます。
・物件の基本的な確認
物件の概要説明や抵当権などの権利関係が整理されているかをチェックします。
物件に抵当権が設定されている場合は、売主がこの物件を担保に金融機関から借り入れを行っているかもしれないので、注意が必要です。
・法令上の制限の確認
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類をチェックします。
「市街化調整区域」「未線引区域」になっていると、その土地に次に建物を建てることが出来ません。
また、都市計画道路や区画整理事業にかかっていると将来立ち退きを迫られる可能性がありますので注意が必要です。
・道路その他インフラに関する事項の確認
接道状況によっても再建築不可物件とされることもあるのでチェックします。
また、道路や給排水設備などのインフラ利用にオーナー負担が発生していないかもチェックします。
・その他物件に関する事項の確認
建物に関する石綿(アスベスト)の使用調査や耐震診断が行われている場合など説明が施されますのでチェックします。
・マンションなど区分所有建物に関する事項の確認
区分所有物件に関する事項で、権利関係や建物利用修繕に関する事項が記載されています。
・契約条件に関する事項の確認
契約解除や契約違反について記載されています。
・その他の事項の確認
イレギュラーな内容の特約などが記載されています。
売買契約書の基本構成は以下の通りです。
・売買物件の表示
部屋の面積などの数字が間違っていないかチェックします。
・売買代金、手付金等の額、支払日
売買代金、手付金に金額、支払日に間違いがないかチェックします。
・所有権の移転と引渡し
一般的には、代金を支払った日に所有権の移転、物件の引き渡しが行われますが、稀に決済後に引っ越しをする期間がほしいと売主から言われることがありますので時期をチェックします。
・公租公課の精算
固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金など、決済日を基準に日割り計算で精算されるのが一般的です。
・反社会的勢力排除
反社会勢力と関りがないかのチェックです。
・ローン特約
前記事でも説明しましたが、ローンが通らなかった場合、契約を白紙にする契約です。
ローン特約が付けられているかをチェックします。
・付帯設備等の引渡し
部屋についているエアコンや照明などの付帯設備について記載されています。
引き継ぐ付帯設備と撤去される付帯設備をそれぞれチェックします。
・手付解除
契約締結後に契約を解除する場合の手付解除の取り決めが記載されています。
「手付解除を認めない」「手付解除可能な期間」を自由に決められるのでチェックします。
・契約違反による解除
買主または売主のいずれかが債務不履行になった場合、契約を解除する取り決めです。
万が一のためにチェックしておきます。
・瑕疵担保責任
物件に隠れた瑕疵または欠陥があった場合、売主が負う修理責任のことです。
一般的には「買主が瑕疵を知った時から1年以内」に賠償請求することが出来ると決められています。
次⇒「都市計画法とは。市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の違い」
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そのため、売主側の不動産会社から「重要事項説明書」と「売買契約書」等の書類が作成されます。
重要事項説明書とは、不動産知識の少ない消費者がよくわからないまま契約することを防ぐ制度です。
重要事項説明書は、宅地建物取引主任者が内容を記載した書面に記載押印し、口頭で説明することが決まりとされています。
重要事項説明書には物件の詳細な情報が記載されています。
売買契約時は、買主、売主、買主側の不動産会社、売主側の不動産会社、宅地建物取引主任者が出席して行われます。
わからないことがあれば質問するべきですが、当日は質問しにくい環境にあります。
その為、事前に重要事項説明書、売買契約書をもらっておき、自分のペースで確認しておくことが大切です。
重要事項説明は以下の流れで進められます。
・説明を行うための基本的な確認
これから説明する人が宅地建物取引主任者であることが伝えられます。
・物件の基本的な確認
物件の概要説明や抵当権などの権利関係が整理されているかをチェックします。
物件に抵当権が設定されている場合は、売主がこの物件を担保に金融機関から借り入れを行っているかもしれないので、注意が必要です。
・法令上の制限の確認
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類をチェックします。
「市街化調整区域」「未線引区域」になっていると、その土地に次に建物を建てることが出来ません。
また、都市計画道路や区画整理事業にかかっていると将来立ち退きを迫られる可能性がありますので注意が必要です。
・道路その他インフラに関する事項の確認
接道状況によっても再建築不可物件とされることもあるのでチェックします。
また、道路や給排水設備などのインフラ利用にオーナー負担が発生していないかもチェックします。
・その他物件に関する事項の確認
建物に関する石綿(アスベスト)の使用調査や耐震診断が行われている場合など説明が施されますのでチェックします。
・マンションなど区分所有建物に関する事項の確認
区分所有物件に関する事項で、権利関係や建物利用修繕に関する事項が記載されています。
・契約条件に関する事項の確認
契約解除や契約違反について記載されています。
・その他の事項の確認
イレギュラーな内容の特約などが記載されています。
売買契約書の基本構成は以下の通りです。
・売買物件の表示
部屋の面積などの数字が間違っていないかチェックします。
・売買代金、手付金等の額、支払日
売買代金、手付金に金額、支払日に間違いがないかチェックします。
・所有権の移転と引渡し
一般的には、代金を支払った日に所有権の移転、物件の引き渡しが行われますが、稀に決済後に引っ越しをする期間がほしいと売主から言われることがありますので時期をチェックします。
・公租公課の精算
固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金など、決済日を基準に日割り計算で精算されるのが一般的です。
・反社会的勢力排除
反社会勢力と関りがないかのチェックです。
・ローン特約
前記事でも説明しましたが、ローンが通らなかった場合、契約を白紙にする契約です。
ローン特約が付けられているかをチェックします。
・付帯設備等の引渡し
部屋についているエアコンや照明などの付帯設備について記載されています。
引き継ぐ付帯設備と撤去される付帯設備をそれぞれチェックします。
・手付解除
契約締結後に契約を解除する場合の手付解除の取り決めが記載されています。
「手付解除を認めない」「手付解除可能な期間」を自由に決められるのでチェックします。
・契約違反による解除
買主または売主のいずれかが債務不履行になった場合、契約を解除する取り決めです。
万が一のためにチェックしておきます。
・瑕疵担保責任
物件に隠れた瑕疵または欠陥があった場合、売主が負う修理責任のことです。
一般的には「買主が瑕疵を知った時から1年以内」に賠償請求することが出来ると決められています。
次⇒「都市計画法とは。市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の違い」
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